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Tipps für Käufer

Fragen über Fragen - eine Immobilie kauft man schließlich nicht allzu oft.
Hier eine kleine Auswahl der Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.

Frage: Die Immobilie hat einen Kaufpreis. Aber welche Kosten kommen zusätzlich auf den Käufer zu?

Neben dem Kaufpreis entstehen verschiedene Kaufnebenkosten, die üblicherweise der Käufer trägt:

  • Grunderwerbsteuer: derzeit 5 % des protokollierten Kaufpreises
  • Notarkosten, Grundbuchamtskosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises werden hier fällig
  • Maklergebühren: In Baden-Württemberg sind dies üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises

Es ist also mit rund 10 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten zu rechnen.

Frage: Die Immobilie gefällt uns - wie geht es jetzt weiter?

In der Regel werden Immobilienkäufe mit einem Bankdarlehen finanziert. Einen Zeitvorteil haben diese Interessenten, die bereits im Vorfeld im Gespräch mit der Hausbank einen Rahmen festgelegt haben. Eine "echte" Finanzierungsprüfung wird aber immer nur in Verbindung mit einem konkreten Objekt durchführbar sein. Deshalb stellen wir unverzüglich alle Objektdaten bereit, die eine Bank für diese braucht.

Ein Notartermin ist erst dann zu vereinbaren, wenn die Zahlung des Kaufpreises gesichert ist, d.h. wenn entsprechende Eigenkapitalnachweise bzw. eine Finanzierungszusage vorliegen.

Frage: Wieviel Eigenkapital brauchen wir?

Eine Faustregel in Prozent ist oft zu lesen, aber individuell viel zu verschieden, um Gültigkeit zu haben. Denn eine finanzierende Bank interessiert sich vor allem dafür, ob das Einkommen ausreicht, um die Darlehensraten zu leisten. Auf jeden Fall kann gesagt werden, dass die Kaufnebenkosten als Eigenkapital vorhanden sein sollten.

Zum Beispiel: Ein Haushalt mit 2 voll berufstätigen Erwachsenen, die eine 2-Zimmer-Wohnung für 100.000.- € kaufen möchte, braucht außer den Kaufnebenkosten wahrscheinlich kein Eigenkapital. Bei höheren Finanzierungssummen und geringerem Familieneinkommen wird vorhandenes Eigenkapital wichtiger, um die Darlehensraten im Rahmen zu halten.

Frage: Der Notartermin ist vereinbart - wer schützt uns davor, dass wir nicht fremde Schulden kaufen?

Immobilien sind in den meisten Fällen mit Grundschulden belastet - hier sichern sich die finanzierenden Banken ihre Ansprüche auf Rückzahlung der Darlehen. Auch Sie als Käufer werden bei einem Bankdarlehen für ihre Immobilie nicht umhin kommen, ihren neuen Besitz mit Grundpfandrechten zu belasten, um Geld für die Kaufpreiszahlung zu bekommen.

Damit Sie keine alten Belastungen übernehmen, prüft zunächst der Notar den Grundbuchstand - hier sind die Grundschulden, aber auch andere Lasten alle eingetragen. In der Regel wird der Notar beauftragt, sogenannte Freigabeversprechen von diesen Banken, die noch Rechte gemäß Grundbuch haben, einzuholen. Erst wenn diese vorliegen, wird er Sie auffordern, den Kaufpreis zu bezahlen.

Frage: Wer garantiert uns, dass die Immobilie nicht mehrfach verkauft wird?

Beim notariellen Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass eine Erwerbsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Mit dem Eintrag dieser sogenannten "Auflassungsvormerkung" ist die Immobilie für Sie reserviert. Auch diese Eintragung ist eine wesentliche Grundlage für die Fälligkeit des Kaufpreises.

Sie sichert, dass Sie auch wirklich als Eigentümer eingetragen werden, wenn der Kaufpreis geflossen ist.

Frage: Wann ist dann die Immobilie zu bezahlen?

Der Eintrag der Auflassungsvormerkung, die Einholung der Freigabeversprechen, die Verzichtserklärung der Gemeinde auf Ausübung des Vorkaufsrechtes: Dies dauert im Durchschnitt ca. 5 Wochen nach dem Notartermin.

Frage: Wann bekommen wir die Schlüssel für unser neues Haus / Wohnung ?

In den allermeisten Fällen findet die Übergabe statt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.

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